El Presidente instó al Congreso a modificar la ley que se sancionó a inicios de su gestión. ¿Qué pasó? ¿Qué puede pasar? Regulación o independencia, otra vez en la disyuntiva.
Ed Impresa 11/03/2022
César Martín Pucheta
Especial para La Nueva Mañana
“Necesitamos reconocer que hay problemas con el valor de los alquileres. Pensando en todos los argentinos y argentinas que hoy son inquilinos, le pido al Congreso de la Nación que asuma la tarea de avanzar en los cambios que sean necesarios para mejorar la ley actual y generar un mejor acceso a la vivienda”, dijo el presidente Alberto Fernández promediando el discurso con el que abrió las últimas sesiones legislativas el pasado 1 de marzo. Así, puso en agenda uno de los temas que será prioritario en el trabajo de diputados y senadores una vez saldada la discusión en torno al acuerdo con el Fondo Monetario Internacional.
Con el acuerdo de los bloques mayoritarios en el Congreso, la actual Ley de Alquileres se aprobó en Diputados sobre finales de la gestión de Mauricio Macri, y obtuvo sanción definitiva durante la actual administración. Su fin es el de regular los “derechos y obligaciones de la persona que va a alquilar y de la persona dueña del inmueble”. Entre otras cosas, los principales cambios introdujeron modificaciones en torno a la extensión de contratos (de 2 a 3 años) y prohibió la exigencia de pagos adelantados, que solo quedaron habilitados al mes de alquiler y el depósito en garantía.
Lo cierto es que la norma terminó obsoletizándose, ya sea por la falta de controles en pos de garantizar su cumplimiento, o por un texto que llevado a la práctica no alcanzó los resultados esperados.
“En su momento, nosotros advertimos que esto iba a pasar, pero no nos hicieron caso. Lamentablemente, hoy las consecuencias son las lógicas”, dice Agustín Tea Funes al ser consultado por La Nueva Mañana respecto a la situación actual del sector, a dos años de la sanción definitiva de la ley. “Buscada beneficiar a una de las partes, y terminó destruyendo a ambas. El propietario no termina cumpliendo sus expectativas y no le queda otra que elevar el costo de sus alquileres, y el inquilino está claramente perjudicado por el porcentaje de las actualizaciones que va totalmente por detrás de la actualización de sus ingresos”, señala el titular de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba.
Según cuenta, en Córdoba existe una demanda muy alta de departamentos, principalmente, y de casas y viviendas, en general. “Lo que hay que paliar es la escasez de inmuebles dentro del mercado”, advierte el representante de los corredores mientras pone el acento sobre la falta de créditos hipotecarios que “fomenten” la compra de viviendas para alquiler.
Este punto fue uno de los que se trataron en la mesa convocada por el secretario de Comercio Interior de la Nación, Roberto Felletti, a la que asistieron inquilinos, inmobiliarias, desarrolladores urbanos, propietarios, organizaciones de la sociedad civil y funcionarios de diversas áreas del Estado relacionadas con la temática. “Estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para las y los inquilinos sobre el precio de los alquileres”. Entonces, agregó, “quisiéramos saber por qué hoy el mercado está en una situación donde es difícil alquilar”.
Para el funcionario, el escenario actual se caracteriza por el hecho de que “el propietario reclama legítimamente una renta por su capital invertido, el inquilino no la puede pagar, y no hay estabilidad ni previsibilidad en la continuidad del contrato”.
La lectura, en general, es compartida. En marzo del 2021, el alquiler de un departamento de un dormitorio con balcón al frente, en Nueva Córdoba, tenía un costo que rondaba los $22 mil. En marzo del 2022, ese precio se duplicó. “Hay propietarios que piden locuras, nosotros advertimos al respecto y a pesar que estimamos que esos costos son impagables, los departamentos se alquilan muy rápido. Eso es por la falta de oferta, se paga cualquier cosa”, señalan los inmobiliarios.
La falta de controles aparece allí como uno de los señalamientos de los inquilinos. “La gestión de Gobierno debe hacerse cargo de eso, la AFIP tiene que controlar y las reglas para el mercado inmobiliario deben ser las mismas que para cualquier otro mercado del país, si no se aplican las leyes va a ser muy difícil salir de la actual crisis habitacional”, advierten.
“Lo que hace falta es un órgano de control. El problema de la ley no solo es que no está siendo cumplida sino que hay puntos que no están reglamentados, por ejemplo el que establece el alquiler social”, dice Maximiliano Vittar, de Inquilinos Córdoba.
“El problema es que el Estado se corrió del control del mercado inmobiliario delegando la potestad sobre lo que sucede y las sanciones que corresponden a los incumplimientos a los colegios profesionales. Hoy en día, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación no tiene el poder de Policía que pueda garantizar el cumplimiento de la ley, por eso pasa lo que pasa”, en un tono que combina denuncia y reclamo por cambios urgentes.
Con el acuerdo con el FMI ocupando la atención central en la agenda política argentina, desde el Congreso confirmaron a La Nueva Mañana que “por el momento no hay fecha posible de tratamiento”, debido a que, entre otras cosas, todavía deben conformarse las comisiones en la Cámara. De esos acuerdos internos, también dependerá quiénes serán los y las responsables de encabezar el debate. Hoy, todos los proyectos presentados llevan firmas opositoras y piden la derogación de la actual norma.
En un principio, la idea no es avanzar con una nueva ley sino convocar a las comisiones pertinentes para discutir modificaciones sobre la actual. Los planteos que se imponen entre los bocetos que consideran los reclamos de las partes “rondan alrededor de los plazos de contratación y la periodicidad con la que se ajusta el índice” con el que se valúan los alquileres.
“La actual forma de actualización es insostenible”, señalan desde la Cámara Inmobiliaria cordobesa, donde aseguran que el actual cálculo empuja a los inquilinos a abandonar las locaciones antes de tiempo. Tanto en la extensión como en los tiempos de actualización, se impone el pedido por volver a la vieja usanza e intentar cerrar acuerdos para actualizar los valores en un tiempo que podría estimarse cada cuatro o seis meses.
No obstante, el cálculo que debiese seguir esa actualización también es objeto de disputa. “Si actualizamos por debajo del piso inflacionario, el propietario va a actualizar aún más los valores del mercado y los costos iniciales se van a ir por las nubes. Ya pasa con el pago de los impuestos, pese a las intenciones, el mango de la sartén sigue estando en manos de los propietarios”, advierte Tea Funes.
“El mercado inmobiliario quiere desregular todo y que los precios se acuerden entre las partes. Eso queda demasiado librado al azar en una negociación entre dos partes que no están en iguales condiciones”, responden los inquilinos.
Desde algunas organizaciones, por ejemplo la Federación de Inquilinos, apuestan por profundizar el debate y poner en tensión cuestiones que tienen que ver con la dolarización, la rentabilidad y la concentración de la oferta. Allí, anticipan, habrá un fuerte debate en torno a una de las propuestas que más revuelo generó en los últimos meses: la implementación de un impuesto a la vivienda vacía u ociosa.
Miguel Pavlovsky, representante de Inquilinos Agrupados Córdoba, asegura que “ese impuesto se aplica en muchas partes del mundo y ha dado muy buenos resultados porque, incluso, empuja a muchos propietarios que sostienen una vivienda vacía en forma especulativa a ofertar alquileres para evitar recargos y eso genera un mayor movimiento económico. Hay gente que tiene dinero para alquilar, solo que no hay oferta”, asegura.
Para los inmobiliarios una iniciativa de ese tipo significaría directamente “atacar la libertad de hacer lo que uno quiera con el inmueble que ha podido comprar con su esfuerzo. “Dar mayor seguridad al propietario, incentiva una mayor oferta para alquilar”, aseguran desde los inmobiliarios en donde, incluso, advierten que deberían acelerarse los plazos para “desocupar” inmuebles en los casos en los que los inquilinos no cumplen con los pagos acordados.
“Se está recuperando de a poco la rentabilidad y de ninguna manera conviene tener un inmueble ocioso que va a generar muchos gastos sin ningún ingreso. Nosotros advertimos eso a nuestros clientes pero en muchos casos las decisiones patrimoniales de los propietarios tienen en cuenta elementos de una realidad que nos excede”, advierte Tea Funes al respecto.
El jueves de la semana próxima, Feletti volverá a reunirse con las partes en la Secretaría de Comercio Interior. Mientras avanzan esas negociaciones, el Congreso esperará que la agenda vaya abriendo lugar a un debate que intentará, una vez más, saldar el problema. Considerando que los reclamos y los planteos se podrán ir sumando y superponiendo, los asesores parlamentarios consideran que “cuando el tema esté en tratamiento, habrá que darle mucha profundidad”, por lo que “va a ser algo que va a llevar tiempo”.
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