Así lo señala un informe difundido por el Observatorio del Mercado Inmobiliario de Córdoba. La oferta de venta o alquiler se concentra en un 50% en cinco barrios de la Ciudad Capital.
Ed Impresa 01/09/2023 Aldana Varas
Especial para La Nueva Mañana
EN 5 AÑOS
La historia de la dolarización en la compra y venta de inmuebles en nuestro país lleva varios años, sin embargo en este último tiempo se registró un acelerado incremento en la cantidad de propiedades ofertadas a precio dólar. A este escenario, sumamos las primeras apariciones de alquileres dolarizados. Ahora bien, si mi sueldo es en pesos, ¿cómo hago?
Según un informe del OMI (Observatorio del Mercado Inmobiliario en Córdoba) en lo que va del año, el 92% de las transacciones de venta de inmuebles se realizaron en dólares. Hubo un incremento sostenido de movimientos registrados en moneda estadounidense durante los últimos cinco años. En 2018, este porcentaje superaba apenas el 40%. Entre el 2019 y el 2020, el promedio fue del 75%. En 2021 y 2022 se mantuvo entre el 88 y 87%. Y finalmente en 2023 llega al 92%. Esto es en la zona urbana.
En tanto el mercado rural este año llegó a la dolarización plena de sus ventas. Si bien generalmente este sector operaba con este tipo de moneda, los porcentajes no llegaban al 100%.
El observatorio, desde 2017 lleva adelante trabajos de relevamientos para conocer las dinámicas del negocio. Registra ofertas de venta y alquileres, de viviendas, departamentos, terrenos rurales en toda la provincia. En lo que va del año, inscribieron cerca de 14.000 datos entre febrero y julio.
En cuanto a la oferta tanto de venta o alquiler, este año se localiza el 77% en la ciudad de Córdoba y particularmente casi el 50% se concentra en 5 barrios de la capital: Nueva Córdoba, centro, Alberdi, Alta Córdoba y General Paz. La utilización del dólar llegó hasta los alquileres. Podemos ver inmuebles publicados con precio dólar. Es decir que un fenómeno que era muy marginal, ya empieza a ser cada vez más común. “En momentos de tanta volatilidad, como tenemos ahora, hace que se extiendan los precios dolarizados en lugares que antes no lo tenían”, explicó Juan Pablo Costa, economista integrante del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) en diálogo con La Nueva Mañana.
La pregunta es, ¿cómo compramos un inmueble si no tenemos ahorros en dólares? Juan Pablo respondió: “Básicamente no lo hacen porque no pueden. Por eso vemos un gran crecimiento de los hogares inquilinos en los últimos años. El censo demuestra que hay una baja en la cantidad de propietarios de viviendas. No se trata de una falta de créditos. Si ponemos el ejemplo de una tasa baja o negativa, porque hemos tenido experiencia de estos, aun así sería difícil acceder porque hay un descalce entre los ingresos de las personas que son en pesos y las propiedades que son en dólares”.
En la dinámica del negocio de la construcción invertís en pesos y retiras dólares. Allí dolarizan el excedente. “El mercado inmobiliario termina siendo un refugio de valor de los excedentes”.
¿Es posible una desdolarización del mercado inmobiliario?:
“Que tengamos a uno de los posibles candidatos a la presidencia planteando una política de dolarización no ayuda a pensar un escenario que se dé marcha atrás con esta situación. Que las propiedades pasen a venderse en pesos, es difícil y poco razonable. Se puede pensar en otros mecanismos como lo son las unidades indexadas que se van actualizando de manera automática según un índice. La UVA es eso. Se utilizó en su momento. Podemos pensar en comprar propiedades en UVA. En Chile han utilizado esta opción y han sido exitosas. Es una unidad estable porque no sube por inflación”. Es muy difícil mejorar el acceso a la vivienda en un escenario así con una diferencia abismal entre salarios y precios de las propiedades.
A fines de la década de los 70, la dolarización del mercado inmobiliario comenzaba a instalarse como una posible adaptación ante la inflación y la búsqueda de una moneda estable. Según los registros, en julio del 76 aparecieron los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares. Se limitaban a los barrios más cotizados de Buenos Aires. En 1980, en 9 de cada 10 avisos, los precios estaban en la divisa norteamericana. “Más que con la inflación tuvo que ver con la liberalización que impulsa Martínez de Hoz que fue una política de financiarización de la vivienda y de liberar las condiciones del sistema bancario. Esto permitió hacer de la vivienda un negocio especulativo, apostar la simple construcción para vender sacando un excedente. A la salida de la dictadura intentaron desdolarizar, pero la propia inestabilidad de aquel momento lo impidió. La debilidad de la moneda hace que se busque una estabilidad nominal”, relató el economista de CEPA.
El uso del dólar en el mercado trae según especialistas tres consecuencias para la economía. En primer lugar, se manejan dos referencias de medidas según el tipo de transacción que se realice. “Pensar en pesos” para lo cotidiano y en dólares para comprar una propiedad. Segundo, relacionado con esto último, obliga a disponer de dólares a quien quiera adquirir un inmueble. Y tercero, se agrava la escasez de divisas.
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