La Mutual Mugica y el acceso de los sectores populares a la tierra urbana

Ed Impresa 08/12/2022 Por Miguel Apontes
Con 35 años de vida, la entidad pionera en la comunicación popular con la FM La Ranchada desarrolla otras múltiples acciones. Por caso, los loteos en asociación con sindicatos.
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El déficit habitacional en Argentina es un problema crónico. Foto: gentileza.

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El déficit habitacional en Argentina es un problema crónico. Sin políticas públicas sostenidas en el tiempo, a los sectores medios y bajos cada vez les resulta más difícil acceder a la tierra y concretar el anhelo de “la casa propia”. Marco Galán es el presidente de la Mutual Carlos Mugica. Conocedor como pocos del “hábitat popular urbano”, propone una salida para el acceso a la tierra a través de un modelo de gestión autónomo y autogestivo.  

LNM - ¿Cómo acceder a lotes con el nivel de mercantilización de la tierra?

Marco Galán - En los años 90 hicimos loteos con cooperativas, cuando formábamos parte de la Unión de Organizaciones de Base. Ahí el Estado financiaba la compra de tierras y podíamos hacer la infraestructura con recursos públicos para sectores populares. Produjimos casi 2.000 lotes con servicios y en algunos casos la vivienda completa. Después eso se cortó, no hubo más aportes públicos. Desde 2001 que la provincia no interviene más en el tema lotes con servicios con las organizaciones. Hubo una experiencia con el programa “Lo Tengo”, pero bastante acotada. A partir de 2010 en la mutual estamos en lo que concierne al lote con servicio, en una perspectiva de trabajo conjunto con la Unión de Educadores de la Provincia (UEPC). Evaluamos cómo estaban los docentes para el acceso a la tierra, no solo en la ciudad de Córdoba sino también en el interior. Y vimos cómo los precios de los terrenos se habían elevado y la disociación con la capacidad adquisitiva del salario. 

LNM - ¿La especulación inmobiliaria aborta el acceso a un lote?

MG - El capitalismo financiero encontró en la tierra una forma para reproducir su ganancia, y en Córdoba captando parte de la renta extraordinaria, fundamentalmente de la producción agropecuaria y sojera particularmente. Se blanquea y se manifiesta en los fondos de inversión, fideicomisos, hacen barrios cerrados, departamentos. Eso generó una suerte de burbuja inmobiliaria. Está claro que hay muchas viviendas en Argentina, 2,5 millones de viviendas vacantes según el censo, y eso está desvinculado de la demanda social. 

El fenómeno lo pudimos constatar en el relevamiento; un docente no podía comprar su lote como hace 50 años atrás, a raíz del costo de la tierra. No hay regulación del Estado, que no produce tierras ni lotes con servicios. Hay carencia de políticas nacionales, provinciales o locales. La gente está condenada a alquilar o quedarse en las viviendas familiares, hacinadas. Esto no sólo sucede en las clases populares, es también la realidad de las clases medias. En muchos casos hay ocupaciones de tierras, está demostrado cómo crecieron los asentamientos. Y es todo un tema  urbanizar estos asentamientos después, con el hecho consumado. El Estado debería tener políticas accesibles para la vivienda, puede ser el Procrear o el Plan Semilla en la provincia, pero más masivo… 10 mil viviendas en Córdoba no mueven el amperímetro. La ausencia del Estado lleva a profundizar el problema y, desde ya, a aumentar la desigualdad en una sociedad donde la pobreza alcanza al 40 por ciento. En Córdoba hace tiempo que no se impulsan políticas públicas para la construcción de viviendas populares o para el acceso a lotes con servicios, es suficiente con dar un vistazo a los presupuestos que año atrás año se aprueban. 

Galán menciona la Ley 10.738, que creó el programa ‘Lo Tengo Social’, “pero no tiene presupuesto”, dice. “Es necesario pensar este tema de otra forma, que el Estado trabaje en asociación con las organizaciones sociales”, insiste. 

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LNM - ¿Cómo aparece la asociación con sindicatos?

MG - En este contexto empezamos a coordinar con la UEPC, para trabajar sobre un modelo de gestión, autónomo y autogestivo (gestionado por la mutual). Y de autofinanciamiento. Largamos con una primera propuesta en Villa María con Encuentro Comunitario, una asociación civil de allá, y se produjeron las primeras 32 hectáreas, 650 lotes que ya tienen gente viviendo. Pudimos demostrar que se puede hacer una experiencia de compra de tierra comunitaria, hacer la subdivisión de los lotes, dotarlos de infraestructura y que la gente acceda a la escritura. A partir de allí es por autoconstrucción o por acceso a créditos como ProCrear. Después hicimos lo mismo en Río Ceballos, 48 hectáreas, 720 lotes con servicios, sobre la ruta E53, también con la UEPC. Y en 2015 nos vinimos a Alta Gracia y Villa del Prado, con el programa de nuestra mutual Prohas (Producción de Hábitat Social). El programa tiene cuatro etapas. Los tres primeros ya se completaron, son 1.250 lotes sobre la ruta C45 entre la ruta 5 y la ruta a Falda del Carmen. Hace una semana lanzamos el Prohas IV, que son 1.000 lotes, donde participan otros sindicatos como Adiuc (docentes universitarios) y otras mutuales. La semana que viene firmamos convenio con la AGPJ (Judiciales). 

LNM - ¿Y la cuestión de la renta?

MG - No hay renta mercantil, no hay un privado que se lleve la ganancia. Hemos demostrado que es posible producir los lotes con servicios y escriturarlos. Iniciás el proceso, hacés el aporte de las cuotas y accedés a la tierra. Todos los que participan son asociados a la mutual.

LNM - ¿Y cómo se escogen los lugares?

MG - La localización la consensuamos con los sindicatos. Empezamos a trabajar con los vendedores sobre una opción de compra que sea accesible. Primer paso: pesificar la compra, algo difícil, porque la tierra se cotiza en dólares. Segundo punto, lograr un plan de pagos financiado; le explicamos a los vendedores que se tienen que asociar de alguna manera con nosotros y poder cobrar la tierra en función del plazo que a su vez le damos a nuestros socios. En el último loteo obtuvimos 36 cuotas para abonar a los vendedores en pesos. El Prohas IV, la última etapa que desarrollamos, cuenta con 59 hectáreas. 

Marco Galán habla del tema con un entusiasmo que contagia. Cuenta sobre la tarea, una vez localizado el terreno, de reunir los asociados para iniciar el cobro de las cuotas y a su vez cumplir con los vendedores de la tierra. La cantidad de lotes con servicios ya producidos por la mutual abruma: en Villa María 32 hectáreas, 630 lotes; en Río Ceballos 48 hectáreas, con 716 lotes incluidos los PH; en Alta Gracia el Prohas I, II y III son en total 1.257 lotes, en hectáreas llegan a 90; y en Villa del Prado, el Prohas IV son 59 hectáreas que implican 1.000 lotes aproximadamente.

LNM - Específicamente, ¿qué gestión lleva adelante la mutual?

MG - Gestiona la adquisición de la tierra, aprueba el loteo, produce los lotes con servicios. Se ejecutan las obras con empresas o pymes del lugar. Los afiliados al sindicato o quienes pretendan acceder a lotes (es abierto el programa), se tienen que asociar a la mutual. Primero se firma un convenio por la tierra para el aporte económico y pagar el lote y otro por la infraestructura. 

LNM - ¿Y los tiempos?

MG - El proceso dura 20 meses, desde que se adquiere la tierra y demás, para desde ahí tener el inicio de obra. Hay que tramitar el proyecto y aprobarlo por la Mesa Única de Loteos (MEUL) y obtener la licencia ambiental. En la Provincia lleva el trámite alrededor de un año, es lo que más tiempo nos lleva. 

La infraestructura la dividimos en varias etapas: agua, luz, alumbrado público, apertura de las calles. Cordón cuneta y pavimento en la mayoría de los casos, aunque en Villa del Prado es suficiente con la consolidación de las calles. El que pudo comprar el lote, tendrá antes la posesión para construir. 

La renta financiera, las burbujas

“Trabajé mucho ese tema, fue mi tesis de doctorado”, cuenta Marco Galan. Cómo acceder desde los sectores populares a la tierra urbana. La ordenanza del Convenio Urbanístico que sacó el intendente Ramón Mestre (hijo), y cómo inicia esto Mestre padre, cuando crea las urbanizaciones especiales, los primeros barrios cerrados de Córdoba, la extensión de la mancha urbana. 

“Esto permitió que por decreto el intendente aprobara excepciones a la norma, construir en altura o cambiar el uso del suelo. De rural, o de industrial a urbano. Se compraban tierras muy baratas y se cambiaba a uso urbano. Estudiando caso por caso, pudo verse cómo Mestre hijo no aplicaba correctamente la norma. Una hectárea que valía 20 o 30 mil dólares al variarse el uso del suelo, permite a un empresario, por un mero acto administrativo multiplicar el valor de la tierra por cuatro, cinco o más veces”, abunda. 

En cualquier país del mundo el Estado capta parte de esa rentabilidad, acá no sucedió y generó una ganancia escandalosa para los desarrollistas. 

“Hay una oferta desvinculada de la demanda social y ahí podría intervenir el Estado, como en Estados Unidos o Alemania, penando o expropiando a la vivienda ociosa, gravando con impuestos u obligando para que se incorporen al mercado. O generar una inmobiliaria social. En Córdoba hay más 200 mil viviendas o departamentos ociosos”. 


El impacto social de la especulación inmobiliaria

“La gente no quiere tener dinero en los bancos. Siente inseguridad con la tenencia de dinero, además de la evasión. Y justamente, con lo que no se factura se reinvierte en propiedades, es un reaseguro para mantener el valor del dinero. Hay edificios que están totalmente vacíos, ahí debe intervenir el Estado, obligando a la venta o el alquiler”, sostiene Galán. 

La falta de regulaciones y lo que es peor, la permisividad o beneficios hacia el sector llamado “desarrollista”, tienen un costado social que no es atendido por los gobiernos. 

“Las consecuencias sociales son terribles. Está muy mercantilizado el acceso a la vivienda. Queremos demostrar por un lado que hay una demanda, por el otro que la economía solidaria puede captar ahorros y no solo como lo hacen los sectores privados que captan ahorros y generan las burbujas inmobiliarias. Y producir lotes a valores muy diferentes a los del mercado, con una diferencia de alrededor del 50 por ciento para arriba. La gente es copropietaria, el socio hace aportes, acompaña un proceso solidario y después recibe el beneficio que es el lote con servicios. 

  

 

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