Ernesto Martínez: “Es una ley no tan gravosa para los inquilinos”

Especial para La Nueva Mañana

ENTREVISTA A ERNESTO MARTÍNEZ, BLOQUE PRO

El proyecto de ley de alquileres pretende reformar el Código Civil y Comercial para extender los contratos de dos a tres años y establece un nuevo mecanismo de actualización anual, que se calculará en base al aumento de la inflación (IPC) y el salario (RIPTE). También amplía las garantías que podrá presentar el inquilino al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza y el recibo de sueldo. 

La norma además fija que las expensas extraordinarias deberán ser abonadas por el dueño de la propiedad. Y establece que no se podrá exigir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes y determina que el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. También, la ley crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a jubilados, pensionados, y aquellas familias que no tengan cómo acceder a un sistema de garantías.

La propuesta iba a ser tratada el jueves pasado, sin embargo la oposición postergó ese debate luego de que decidieran desconectarse de la sesión virtual, en medio de la pelea por los decretos de necesidad y urgencia (DNU) que se trataron en la sesión.

Más allá de la coyuntura, el senador Ernesto Martínez (Frente Pro), integrante de la Comisión de Legislación General analizó los alcances de la futura norma en un reportaje que mantuvo con La Nueva Mañana.

¿Cuál es el espíritu que prima en la ley de alquileres?

- El espíritu es que no sea tan gravoso para los inquilinos y permitir que el tiempo de las locaciones sea más largo, creo que esa es la clave del proyecto, ampliar las locaciones a tres años para que no se produzcan permanentemente mudanzas o la necesidad de tomar nuevas locaciones con todo lo que ello implica en términos económicos y sociales para los inquilinos. Esa es la premisa que la gente no viva permanentemente pensando en si va a seguir en el mismo lugar que está alquilando o tener que salir a buscar un nuevo domicilio.

Creo que lo que motivó esta ley tiene mucho que ver con las condiciones locativas que se producen en la Ciudad de Buenos Aires, que son muy fuertes para los inquilinos por las garantías que se exigen, los depósitos previos al alquiler que suman cifras muy considerables que no todos pueden afrontar. Se hace todo muy caro, le diría que es una de las ciudades más caras del mundo para alquilar, bueno la ley tiende un poco a regular esos excesos, luego se vuelca a todo el país. No tanto con lo que pasa en Córdoba, donde por lo que podemos apreciar las relaciones entre propietarios e inquilinos no son tan tensas como en la Ciudad de Buenos Aires. 

¿Hay algún aspecto de la ley que vaya a ser cuestionado judicialmente?

- No, en general no, es todo aceptable. En un principio no estaba claro el período de indexación pero cuando uno ve la ley se entiende que el valor del alquiler se actualizará año tras año. Los contratos son por tres años y se actualizan cada año, eso no va a poder ser cuestionado judicialmente.

¿Usted cree que esta ley va a retraer la oferta de viviendas para alquilar, como sostienen desde el sector inmobiliario?

- Yo creo que no, porque la ley no avasalla sus derechos. Además el propietario si tiene una propiedad vacía tiene que seguir pagando impuestos inmobiliarios y en el caso de los departamentos se le suman los gastos de expensas, que en la Ciudad de Buenos Aires son carísimas, entonces mantener unidades vacías no creo que le convenga a ningún propietario, de modo que por ese lado la oferta no se va a retraer.

Lo que si va a desmejorar, en el sentido de que esta ley no es un incentivo para eso, es la construcción de viviendas nuevas destinadas a tener una renta. Ese tipo de inversiones posiblemente se vean resentidas porque estacionar tres años un alquiler y con un índice de actualización que va a quedar por debajo de la inflación me parece que va a llevar a que la construcción de viviendas nuevas con ese destino no se hagan.

En cambio las que están hoy en el mercado de alquiler no pueden quedar vacías  por los costos fijos que le explique antes, es mucho más costoso dejarla vacía que tener un alquiler que le empate o que esté un poquito por debajo de la inflación.

Justamente tener ingresos de alquileres por debajo de la inflación es otro de los aspectos que reclaman los propietarios con la regulación de la actualización fijada en la ley. ¿Cree que eso puede ser otro condicionante?

- Para el inquilino, no para el propietario. Por supuesto, usted tiene una inflación de más del 50% anual y  eso es un problema pero tratemos de que las cosas no transcurran por ahí. Tratamos de legislar para la normalidad pero lamentablemente nuestro país económicamente no es normal.

El aumento por año con un índice que mezcla la inflación con el del salario, en definitiva mantiene en alguna medida el valor para el propietario. 

Por el contrario, la inflación es un problema para el inquilino y la mezcla de los índices favorece al inquilino porque lo va dejando cerca de los ingresos que va teniendo mes a mes. Me parece que se está eligiendo entre lo histórico que es el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y algo nuevo como  considerar el modo en que fue aumentando el sueldo de cada uno. Está bien porque es un punto medio al que se va a llegar.

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