La norma obtuvo media sanción en Diputados. Los inquilinos festejan y los locadores advierten consecuencias negativas. La crisis económica hace caer la construcción. ¿Es rentable tener un inmueble para alquilar?
Ed Impresa 22/11/2019
César Martín Pucheta
NUEVA LEY DE ALQUILERES
Finalmente, el pasado miércoles, la Cámara de Diputados dio media sanción a la tantas veces postergada Ley de Alquileres que ahora deberá tratarse en el Senado de la Nación, con el nuevo Congreso ya conformado. La norma que establece nuevos parámetros a cumplimentarse para celebrar nuevos contratos en la materia, recibió el visto bueno de la Cámara baja en una sesión especial que contó con 42 diputados ausentes. En total, recibió 191 votos afirmativos y 24 abstenciones.
La aprobación fue recibida con beneplácito por las organizaciones de inquilinos que, desde hace tiempo, vienen batallando por alcanzar lo que consideran una ley urgente a lo largo de todo el país. En nuestra provincia, uno de los referentes de esa lucha es Maximiliano Vittar, integrante de Inquilinos Córdoba que en diálogo con La Nueva Mañana, recordó que en el 2016 se había logrado una media sanción del Senado pero el lobby empresario echó por tierras las posibilidades de avanzar en Diputados.
“Es un gran avance la media sanción porque necesitamos regular una situación en la que los costos de los alquileres vienen avanzando sobre el salario promedio de nuestro país. Si a eso le sumamos la falta de una política habitacional concreta en la Argentina, no solamente se nos hace imposible acceder a una vivienda propia, sino que tampoco podemos pagar el alquiler”, señaló.
Ante esa carencia de soluciones políticas en torno a la crisis habitacional, los inquilinos entienden que, al menos es necesario que “el Estado empiece a tomar una participación activa en la regulación de un mercado que viene siendo manejado por unos pocos y que tiene prisionera a muchísima gente en todo el país”.
El dictamen que venía de contar con un amplio consenso en la comisión de Legislación General, establece que los ajustes en los contratos deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
“Ya sabemos lo que pasa con los índices en nuestro país, hemos tenido otras experiencias”, reniegan desde el sector inmobiliario, desde donde lanzan advertencias respecto a las consecuencias que puede llegar a generar la normativa en caso de aprobarse, pese a entender que la ley avanza en algunos “blancos” y algunos “vacíos” que existen en la normativa actual; como por ejemplo el pago de las expensas ordinarias (que quedarán a cabo de los inquilinos) y extraordinarias (a cargo de los locatarios).
“Esta ley va a ser muy perjudicial para los inquilinos, que son precisamente aquellos a los que se pretende defender”, asegura Soledad Olivieri, de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba. Desde el sector aseguran que la suma de restricciones, provocará una caída en la disponibilidad de inmuebles para alquilar. “No conviene”, afirman.
“No hay muchos propietarios dispuestos a poner sus inmuebles en alquiler porque el sector experimenta su peor rentabilidad histórica ya que cayó del 7% a poco más del 2% en menos de 10 años. Pero, además, desde el cepo del 2011 a la fecha, ha disminuido notablemente la construcción”, señala Olivieri.
Según advierte, la caída en esa actividad se origina en la falta de créditos para el acceso a la vivienda, lo que hacer crecer la demanda de alquileres por parte de las familias a lo largo de todo el país. En ese sentido, los diagnósticos ubican la crisis habitacional que vive la Argentina como consecuencia de las políticas económicas aplicadas por el actual gobierno, coinciden desde ambos sectores.
Entre los puntos que generan resquemores entre los propietarios, las inmobiliarias señalan que “extender el plazo mínimo (de los contratos) a tres años, no le da ninguna seguridad al inquilino”. “Ningún dueño se ata a un precio durante tanto tiempo porque, con el proceso inflacionario, los alquileres van quedando muy desactualizados”, afirman. En ese sentido, un reciente relevamiento señala que los alquileres experimentaron una suba del 25%, cuando la inflación del mismo período fue prácticamente el doble. El principal riesgo, en caso de aprobarse definitivamente la normativa, es que los montos iniciales pueden elevarse.
En esa advertencia de los inmobiliarios se esconden algunos otros puntos conflictivos como lo que respecta al reparto de responsabilidades impositivas. Como el valor del alquiler está marcado por el mercado, el inquilino paga el monto estipulado (sobre el cual se confecciona el contrato) y se hace cargo de los impuestos y los servicios, por otro lado; si el locatario traslada la cuestión impositiva e incluye solapadamente los servicios en el costo del alquiler, los precios de base comenzarán a aumentar. “Una suba en los precios va a provocar que el locador comience a pagar aforo, que es un sellado provincial que se calcula con base al plazo del contrato y el monto del mismo”, explica Olivieri. Cabe señalar que el monto de los contratos de alquiler actual, sin ese traslado impositivo, logran mantenerse exentos de ese impuesto, que se paga en todo el territorio nacional.
Una de las principales problemáticas que se expresan en la relación entre locadores y locatarios, tiene que ver con la desigualdad de las partes a la hora de establecer el vínculo contractual. Básicamente, hay quienes se encuentran ante la imperiosa necesidad de conseguir un lugar para vivir y quienes disponen de ese bien tan preciado como fundamental.
“Todo esto se ubica dentro del ámbito civil, por lo que yo no puedo poner nada fuera del marco de la ley porque no se lo voy a poder exigir al locatario que lo cumpla, pero es un acuerdo de partes”, señala Olivieri al ser consultada por los alcances de la normativa.
“En realidad, los que tendrían que regular y dejar en claro qué es lo que se tendría que pagar y qué no, son las inmobiliarias. La mayoría de los inquilinos no tenemos muy en claro qué es lo que corresponde y ahí es donde es importante que la inmobiliaria te defienda. No es bueno generalizar porque hay muchas que te defienden, pero la mayoría no”, dice Vittar, quien señala la paradoja que encuentra a los inquilinos pagando la comisión inmobiliaria cuando la empresa termina defendiendo los intereses de los locadores.
“Lo que pasó va a generar un nuevo paradigma en la forma de entender las cosas en la Argentina. Hace más de 30 años que no discutíamos una Ley de alquileres.
Según señalan desde la Cámara de Corredores sólo llega a judicializarse el 1% de los conflictos surgidos en el marco de la relación entre los inquilinos y los dueños de los inmuebles. Aunque en términos más laxos, desde el sector también se apuesta a un buen mecanismo de mediación que debería estar resuelto con ese rol asumido por las inmobiliarias. En diálogo con La Nueva Mañana, Olivieri señala que el principal problema que se viene identificando es la imposibilidad de los inquilinos de seguir afrontando los montos del alquiler que, en el centro de la ciudad podría rondar entre los 9 y los 12 mil pesos mensuales.
“Lo que pasó va a generar un nuevo paradigma en la forma de entender las cosas en la Argentina. Hace más de 30 años que no discutíamos una Ley de alquileres y por eso es bueno que el Estado asuma su responsabilidad a la hora de regular; pero también porque con este paso estamos demostrando que las organizaciones de inquilinos podemos sentar las condiciones respecto a cómo queremos alquilar en nuestro país”, celebra Vittar, luego de la media sanción.
“Para nosotros, la situación actual es buena porque se alquila todo lo que se publica. No es lo mismo que dos años atrás, cuando se arrendaba de un modo mucho más rápido, pero la relación oferta-demanda sigue siendo positiva. Lo que nosotros vemos es que, así como la construcción se mueve a la par del comportamiento del dólar, los alquileres se mueven al ritmo de la situación económica general. Hoy se construye poco y es muy difícil afrontar los costos de los alquileres porque los salarios se han licuado con la inflación”, asegura Olivieri.
“De acá a seis meses, cuando los inquilinos vean lo que van a tener que empezar a pagar, van a patalear”, dice la secretaria de la Cámara de Corredores, que asegura que el futuro del sector dependerá de las medidas que el próximo Gobierno encare para apuntalar la reactivación económica. “El boom de la soja del 2006 generó una gran necesidad de inversión que derivó en un crecimiento sustancial en la construcción, eso se paró y desde hace años está estancado. Si la economía no mejora y la rentabilidad no impulsa nuevas inversiones en esa materia, va a ser muy difícil encontrar qué y dónde alquilar”, advierte.
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