Trucos del Procrear: todo lo que hay que saber antes de aceptar el préstamo

Sociedad 09/07/2017
El 12 de junio se realizó la última selección para compra de vivienda y este mes los 50.000 elegidos están iniciando el trámite con el banco. Cuáles son los gastos que no se informan y que son claves.
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El 12 de junio se realizó la última selección del Procrear para compra de vivienda. En esa oportunidad, 50.000 personas se sumaron a las 40.000 que ya habían sido elegidas luego de anotarse en la etapa más reciente de inscripciones, cerrada el 31 de marzo.

Al momento de la inscripción, se le piden a quien se anota una amplia serie de datos personales que luego permitirán a la Anses realizar la selección de los beneficiados con el crédito. La selección no es más por sorteo y ahora la Anses tienen en cuenta los ingresos familiares, la condición del grupo familiar y la vivienda donde habitan las personas que se inscriben al programa.

Sorpresas y detalles

Una vez realizada la selección y luego de que la Anses avisa a los beneficiados por mail, la persona debe dirigirse a un banco -el que elija- para comenzar el trámite. Allí, el seleccionado se encuentra con Algunos detalles que pueden diferir de los informados al momento de la inscripción (costos de los trámites, plazos, etc), en el mejor de los casos, o que directamente pueden no haber sido informados.

Por ejemplo, al momento de la inscripción la Anses aclara que la persona debe contar con un ahorro del 10% del valor del inmueble para el caso de los préstamos de hasta 1.200.000 pesos y del 15% para los de 1.650.000 pesos. A cada uno de estos porcentajes -se informa- se le debe sumar aproximadamente un 5% para gastos de escrituración. Sin embargo, en muchos casos los oficiales de cuenta al atender al cliente detallan que es recomendable tener el 8% y no el 5% reservado para gastos.

Y ese no es el único punto a considerar. Desde el momento que la ANSES envió el mail avisando que una persona fue seleccionada, ésta tiene 60 días (para la última selección extendieron el plazo hasta el 11 de agosto) para elegir entre 15 bancos adheridos al programa y acercarse al que más le convenga por diferencias de tasas en el crédito a otorgar. La tasas son relativamente similares entre las entidades y la diferencia más grande está en si la persona tiene o desea depositar su sueldo en la entidad. En este último caso, la tasa se puede reducir cerca de dos puntos porcentuales.

En caso de decidir por una entidad en la que el beneficiario no deposite el sueldo, la tasa será mayor, pero además se deberá mantener una cuenta hasta que se termine de pagar todo el crédito. Costos que deben ser tenidos en cuenta. Además, en muchos bancos no permiten que sea una cuenta básica, sino una determinada por la entidad financiera. 

Otro detalle a tener en cuenta es que algunos bancos exigen que las personas que toman el préstamo contraten un seguro de vivienda que empieza a ser cobrado antes de que la persona adquiera la casa; en esos casos, los oficiales de cuenta informan que la persona, hasta que tenga su casa, puede asegurar alguna otra donde esté viviendo actualmente, sea de familiar, o la esté alquilando. El costo del seguro arranca en los $ 150 pesos mensuales.

Los préstamos

Del valor de la propiedad que se elija, la persona debe poner el 10% (con eso se puede reservar la propiedad), el gobierno otorga un subsidio que varía de acuerdo al monto del crédito solicitado y a si la persona tiene hijos menores a 25 años a cargo o no. El resto del dinero lo completa el banco, que puede otorgar hasta el 70% del valor de la propiedad elegida.

Por ejemplo, en el caso de un beneficiado soltero y sin hijos a cargo y que elige una propiedad de hasta $ 1.200.000, la persona deberá poner $ 120.000 (ahorro), el Gobierno le otorga el subsidio no reembolsable por $ 300.000 y el préstamo del banco es por los $ 780.000 restantes. En este caso el monto otorgado por el banco no será del 70%, sino del 53,8%.

Gastos y valores

Cuando el beneficiario haga los números y vea que puede adquirir la vivienda con su 10% de ahorro, la ayuda del crédito y el subsidio del Gobierno, aún debe tener en cuenta que le faltan los gastos por la operación. Como se mencionó anteriormente, hay una diferencia porcentual entre lo que recomiendan considerar la ANSES y el banco a través de sus oficiales. Pero a ello hay que agregar otro gasto más que es la comisión que cobra la inmobiliaria que puede variar entre el el 4% y el 6% del valor de la vivienda (y que se evita si la propiedad se consigue por medio de un particular).

Es así como el beneficiario se encuentra con un 13% (8% de gastos más 6% de inmobiliaria) que tal vez no tenia en sus planes originales. Estas diferencias que se van sumando pueden llegar a marcar la diferencia entre que el sueño de la casa propia se haga realidad o quede trunco.

El precio del dólar

Otra cuestión a tener en cuenta es la evolución del tipo de cambio. El 12 de junio, fecha en la que se realizó la última selección, el dólar estaba a $ 16,18 para la venta; poco menos de un mes más tarde, ese valor pasó a $ 17,29, según el promedio que releva el Banco Central. Esa diferencia en el tipo de cambio es crucial para ver el valor de la propiedad que se puede adquirir, ya que el préstamo es en pesos y los precios de las propiedades casi siempre están en dólares.

Por ejemplo, con un $ 1.200.000 al momento de realizarse la selección, el beneficiado podía acceder a una propiedad de hasta u$s 74.000. Sin embargo, con la disparada del dólar en el último mes, el mismo crédito alcanza para comprar una vivienda de hasta u$s 69.000.

Además, el beneficiado tiene que lograr que quien vende la propiedad acepte que la operación se realice en pesos.

Papeles

Luego de seleccionar el banco y que la persona presente su documento, el código enviado por mail y recibos de sueldo o constancia de monotributo, el oficial de cuentas le otorgará una serie de papeles y planillas a completar para presentar luego y así darle vía formal al inicio del crédito.

En dichas planillas, que actúan como declaración jurada, se preguntan datos sobre la situación patrimonial personal y familiar, condiciones de vivienda y de salud, entre las cuales se pide detallar peso, altura, si posee con enfermedades y si en el último año bajo o subió de peso.

El banco al momento de evaluar la capacidad de pago del crédito verá las deudas con las que cuenta esa persona. Es así que también los gastos en la tarjeta de crédito pueden ser clave a la hora de evaluar la viabilidad del préstamo.

Una vez completados y presentados estos papeles en la entidad (se tiene hasta 60 días desde el momento en que se recibió el mail de selección) el oficial de cuentas informa, de manera informal, que el aviso de aprobación o no de crédito tarda aproximadamente dos meses.

En caso de que el banco apruebe el crédito, desde ese momento la persona tendrá 60 días para elegir la propiedad que desee y se adapte a lo solicitado y avisarle al banco.

Truco

El crédito está destinado a personas de clase media y con el nuevo sistema de puntajes y no de sorteo, quienes tienen condiciones de habitabilidad más desfavorable cuentan con más chances de ser seleccionadas. Teniendo en cuenta esto, no es extraño pensar que las personas beneficiadas cuenten con el dinero justo para afrontar los gastos extras que se le presentan.

Pero hay un dato que pocos conocen y en el banco no lo blanquean hasta que la persona manifiesta que se le hace imposible seguir con el trámite debido a que no llega, por poco, con el dinero. Por ejemplo, la persona selecciona una vivienda de u$s 60.000 pero al banco le puede decir que va a tomar un préstamo por u$s 65.000. La entidad, una vez presentados los papeles de la propiedad que se desea comprar, envía un tasador que es quien tendrá la última palabra y decidirá si se aprueba el monto solicitado.

Los empleados del banco que comentan este truco a los beneficiarios lo hacen siempre sin que sea una propuesta formal de la entidad y con la intención de que a la persona que se le dificulta llegar con gastos tenga unos pesos/dólares extra para poder afrontarlos: el tasador hace una valuación aproximada de la vivienda a comprar y -explican informalmente esos oficiales de cuenta- diferencias de apenas u$s 5000 no son para el banco un factor de rechazo.

Fuente: El Cronista

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